Droit et Réglementation.

Points Clés:

• Investir dans l’immobilier à Bali ne nécessite pas nécessairement un visa spécifique.
• Naviguer dans les réglementations indonésiennes en matière de visas et respecter les lois locales peut être difficile, mais avec la bonne assistance juridique, cela est tout à fait réalisable.

Le Système de Visa pour les Investisseurs à Bali

Bali, Indonésie, offre une gamme d’options de visa adaptées aux investisseurs intéressés par le marché immobilier. Comprendre ces visas est crucial pour une expérience d’investissement fluide.

Visa d’Affaires

But : Pour les visites initiales afin d’explorer les opportunités d’investissement.

Détails :

• Entrées multiples : Permet plusieurs entrées.
• Durée : Permet un séjour jusqu’à 60 jours par visite.
• Extensions : Possibles sous certaines conditions.
• Utilisation idéale : Réaliser des réunions préliminaires, des études de marché et des négociations.

Visa d’Investisseur

But : Conçu spécifiquement pour les investisseurs étrangers qui prévoient d’investir et de gérer leur entreprise en Indonésie.

Avantages :

• Entrées multiples : Permet plusieurs entrées pendant la validité du visa.
• Séjour prolongé : Accordé pour une période initiale d’un ou deux ans, avec possibilité de renouvellement.
• Inclusion familiale : Les membres de la famille immédiate peuvent être inclus sous le visa de l’investisseur.

Permis de Séjour Limité (KITAS)

But : Pour les activités d’investissement et de gestion à long terme.

Détails :

• Validité : Un an, renouvelable annuellement.
• Stabilité : Offre une option de résidence plus stable pour les investisseurs et leurs familles.

Permis de Séjour Permanent (KITAP)

But : Pour les investisseurs cherchant une résidence à long terme et de la stabilité en Indonésie.

Éligibilité : Les investisseurs ayant détenu un KITAS pendant une certaine période.

Détails :

• Validité : Cinq ans, renouvelable indéfiniment.
• Utilisation idéale : Résidence à long terme.

Points Clés:

Bien que le paysage fiscal à Bali puisse sembler complexe, il est entièrement gérable avec la bonne guidance.
Les transactions de propriétés en pleine propriété impliquent une taxe PPH de 2,5 % pour les vendeurs et une taxe BPHTB de 5 % pour les acheteurs, tandis que les propriétés en bail ont une taxe de bail de 20 % pour les non-résidents et une taxe forfaitaire de 10 % pour les titulaires de KITAS.

Taxes et Frais Impliqués

Comprendre les taxes et les frais associés aux transactions immobilières est essentiel pour éviter des coûts imprévus.

Propriétés en pleine propriété:

• Les vendeurs sont responsables d’une taxe PPH de 2,5 %.
• Les acheteurs doivent couvrir une taxe BPHTB de 5 %.
• La taxe foncière annuelle (PBB) varie de 0,1 % à 0,2 % en fonction de l’évaluation gouvernementale.

Propriétés en bail :

• • Les bailleurs non-résidents payent une taxe sur le bail de 20 %.
  • Les titulaires de KITAS payent une taxe forfaitaire de 10 %.
  • Les frais supplémentaires incluent les frais de notaire (généralement de 1 à 2 % de la valeur de la transaction) et les frais juridiques pour la documentation.

Optimisation de l’Exposition Fiscale

La création d’une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) non seulement aide à acquérir des titres de bail ou HGB, mais permet également d’optimiser l’exposition fiscale. Les caractéristiques clés d’une PT PMA incluent :

• Un minimum de deux actionnaires.
• Permet aux entreprises entièrement détenues par des étrangers dans l’immobilier.
• Nécessite un directeur et un commissaire.

Une PT PMA peut améliorer votre retour sur investissement (ROI) et sécuriser votre propriété.

Points Clés:

• La propriété immobilière à Bali peut être complexe, mais avec la bonne guidance juridique, naviguer à travers ces complexités devient gérable et réalisable.
  
  
• Les investisseurs étrangers peuvent accéder à différents types de titres de propriété, tels que le bail, le Hak Pakai (droit d’usage) et le HGB (droit de construire). Chacun offre des avantages et des limitations uniques qui doivent être pris en compte.

Aperçu de la propriété immobilière à Bali

Naviguer dans la propriété immobilière à Bali peut être complexe, mais comprendre les différentes opportunités disponibles est essentiel pour les acheteurs potentiels.

Les investisseurs étrangers ont accès à plusieurs types de titres de propriété, tels que le bail, le Hak Pakai (droit d’usage) et le HGB (droit de construire). Chaque type offre des avantages et des limitations uniques.

En revanche, seuls les citoyens indonésiens peuvent posséder des terres sous un titre Hak Milik. Il est crucial que les acheteurs étrangers comprennent ces distinctions pour prendre des décisions éclairées en matière d’investissement immobilier.

Propriétés en bail pour les étrangers

Les propriétés en bail offrent aux étrangers une option d’investissement stable. Les particuliers et les entreprises peuvent louer des propriétés, le vendeur étant appelé le Bailleur et l’acheteur le Locataire.

Un bail peut avoir une durée étendue, comme le prouve un jugement à Jakarta reconnaissant un bail de 100 ans. En général, les acheteurs recherchent des baux d’une durée de 25 à 30 ans, bien que des durées plus courtes ou plus longues puissent être négociées. Ces accords peuvent être formalisés soit devant un notaire, soit de manière privée entre les deux parties, tant qu’ils respectent les réglementations indonésiennes.

Il est important de faire examiner un contrat de bail par un professionnel du droit pour s’assurer que toutes les clauses protègent les droits de l’acheteur. En vertu d’un bail, l’acheteur ne devient pas propriétaire ; le Bailleur conserve la responsabilité des taxes foncières et des taxes sur les bâtiments. Il est essentiel de s’assurer que les clauses du contrat ne peuvent pas être utilisées pour annuler l’accord.

Hak Pakai : Droit d’usage pour les étrangers

Le titre Hak Pakai (droit d’usage) permet aux ressortissants étrangers de posséder une propriété à Bali s’ils détiennent un KITAS ou un KITAP. Cependant, ce titre ne s’applique qu’aux propriétés avec des bâtiments existants ; les terrains nus ne peuvent pas être vendus à des étrangers sous Hak Pakai. La propriété doit également respecter un seuil de valeur minimum, qui varie selon la province.

Hak Pakai est une option idéale pour ceux qui cherchent à acheter un appartement comme maison secondaire dans le cadre d’un visa de résidence secondaire. Initialement accordé pour 30 ans, la durée du Hak Pakai peut être prolongée de 20 et 30 ans supplémentaires.

Titre HGB pour usage commercial

Le titre HGB (Hak Guna Bangunan) est le titre le plus élevé disponible pour les étrangers. Une société d’investissement étrangère (PT PMA) peut acheter une propriété en pleine propriété sous ce titre. Contrairement aux baux, la société devient propriétaire et assume des responsabilités, telles que les taxes foncières et les taxes sur les bâtiments.

L’achat est formalisé par un contrat de vente et d’achat. La société a le droit de revendre la propriété, de mettre à niveau le titre foncier en Hak Milik et de transférer le titre. Le bureau foncier met à jour le titre foncier au nom de la société, retirant le nom du précédent propriétaire, et la société peut même demander un prêt hypothécaire.

Les titres HGB sont initialement accordés pour 30 ans, avec la possibilité de prolongations de 20 ou 30 ans, soit un total de 80 ans. Ces titres sont transférables par vente ou héritage.